Mise à jour pour les changements de politiques en 2025, ce guide regroupe tous les principaux programmes fédéraux, provinciaux et municipaux montréalais réellement utilisés par les acheteurs d’une première habitation — ainsi que les nouvelles règles hypothécaires et ce qui a pris fin en 2024. Servez‑vous‑en comme liste de vérification avant de rédiger une promesse d’achat.
À retenir rapidement : La plupart des premiers acheteurs à Montréal combinent le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP/FHSA) avec le Régime d’accession à la propriété (RAP/HBP), demandent les crédits d’impôt pour premiers acheteurs fédéral et québécois et — s’ils sont admissibles — présentent une demande au Programme d’accession à la propriété de Montréal pour obtenir jusqu’à 15 000 $ (constructions neuves) ou un remboursement de la taxe de bienvenue (revente). (Gouvernemet du Canada)
Ce que signifie « acheteur d’une première habitation » (selon le programme)
Montréal – Programme d’accession à la propriété (PAP/HPAP) :
Acheteur d’une première habitation = vous n’avez pas été propriétaire d’une habitation au Québec au cours des 5 dernières années (chalet exclu). La présence d’enfants influence aussi l’admissibilité selon le type de propriété.
Crédits d’impôt (fédéral et Québec) :
Acheteur d’une première habitation = vous (et votre conjoint/conjointe) n’avez pas habité une maison dont vous étiez propriétaire durant l’année d’acquisition ni au cours des 4 années précédentes; il existe une exception liée à un handicap.
Conseil : Comme les définitions diffèrent, confirmez votre statut avec votre courtier hypothécaire/notaire pour chaque programme avant de faire une demande.
Programmes de Montréal (les gros montants locaux)
Programme d’accession à la propriété (PAP/HPAP) — Ville de Montréal
Ce que vous pouvez obtenir en 2025
- Habitations neuves : montant forfaitaire de 5 000 à 15 000 $.
Une famille qui achète au centre‑ville peut atteindre l’échelon 15 000 $; à l’extérieur du centre‑ville, c’est 10 000 $ pour les familles. Bonifications Novoclimat +2 500 $ ou LEED +5 000 $. Des plafonds de prix s’appliquent (p. ex., jusqu’à 610 000 $ au centre‑ville pour les familles). - Propriétés existantes (revente) : remboursement de la taxe de bienvenue (droits de mutation) d’environ 5 000 à 7 000 $ pour les familles admissibles; plafond de prix actuellement 725 000 $.
Qui est admissible
- Premiers acheteurs :
– Neuf : tous les types de ménages sont admissibles.
– Revente : il faut avoir ≥ 1 enfant de moins de 18 ans. - Acheteurs expérimentés : avec ≥ 1 enfant de moins de 13 ans, peuvent aussi être admissibles (neuf ou revente).
Les petits caractères qui causent des refus
- Copropriétés indivises non admissibles.
- Vous devez occuper l’habitation comme résidence principale et en être propriétaire au moins 3 ans (avec conditions en cas de revente hâtive).
- Échéances :
– Si l’achat est déjà signé : faire la demande au plus tard 6 mois après l’inscription au registre foncier.
– Si vous avez seulement une offre acceptée : pas plus tôt que 18 mois avant l’acte de vente et au plus tard la veille de la signature.
– Remboursement de la taxe de bienvenue : la taxe doit être payée dans les 12 mois suivant le compte.
Lecture connexe : votre propre article explicatif sur la taxe de bienvenue (droits de mutation) à Montréal avec les barèmes 2025 : Guide de la taxe de bienvenue à Montréal.
Crédit d’impôt provincial du Québec (non remboursable)
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (TP‑752.HA‑V) : jusqu’à 1 400 $ par habitation admissible (partage possible entre demandeurs admissibles). Vous devez être résident du Québec au 31 décembre de l’année d’imposition et respecter les règles pour premiers acheteurs (ou l’exception liée à un handicap).
Programmes fédéraux à intégrer à votre plan
- A) Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP/FHSA)
Plafonds : 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie; les cotisations sont déductibles d’impôt au fédéral et reconnues au Québec (ligne 215). Les droits inutilisés sont reportables. - B) Régime d’accession à la propriété (RAP/HBP)
Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER à l’abri de l’impôt pour acheter/construire une habitation admissible. En couple, cela peut représenter 120 000 $. Le RAP et le CELIAPP sont combinables pour le même achat.
Remboursement : normalement sur 15 ans; mesure temporaire : si votre premier retrait RAP a eu lieu entre le 1ᵉʳ janv. 2022 et le 31 déc. 2025, le début du remboursement est reporté à la 5ᵉ année suivant l’année du retrait (au lieu de la 2ᵉ). - C) Crédit d’impôt fédéral pour premiers acheteurs (HBTC)
Demandez 10 000 $ (ligne 31270) pour une réduction maximale de 1 500 $ de l’impôt fédéral.
Nouvelles règles hypothécaires importantes en 2025
Amortissements assurés sur 30 ans (en vigueur) : depuis le 15 décembre 2024, les amortissements 30 ans sont offerts à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs d’immeubles neufs ayant une hypothèque assurée. En même temps, le plafond de prix pour les prêts assurés est passé de 1,0 M$ à 1,5 M$. Ces mesures se poursuivent en 2025.
Pourquoi c’est utile : une plus longue période d’amortissement réduit le paiement mensuel (mais augmente l’intérêt total), et le plafond plus élevé permet à davantage d’achats montréalais d’être assurables avec une mise de fonds < 20 %.
Remboursements de TPS/TVQ sur les habitations neuves (+ une proposition 2025)
- Les remises de la TPS/TVH (fédéral) et de la TVQ (provincial) peuvent vous rembourser une partie des taxes payées sur une habitation neuve ou considérablement rénovée qui devient votre résidence principale (seuils et formules applicables). (Gouvernement du Canada)
- Proposition 2025 : l’ARC a ajouté une page signalant une remise proposée de TPS/TVH pour premiers acheteurs; surveillez l’état du projet avant de produire vos déclarations.
Ce qui a pris fin : Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP/FTHBI)
Le programme fédéral à participation de capitaux de la SCHL a cessé d’accepter les demandes le 21 mars 2024; aucune nouvelle approbation après le 31 mars 2024. Si vous voyez d’anciens billets qui le recommandent, ils ne sont plus à jour.
Points juridiques et réglementaires pour 2025 (Montréal/Québec)
- Droit de préemption de la Ville : Montréal peut détenir un droit de premier achat dans certains secteurs. Votre notaire vérifiera les titres; les acheteurs doivent en tenir compte pendant la vérification diligente.
- Interdiction d’achat par des non‑Canadiens : l’interdiction fédérale des achats résidentiels par des non‑Canadiens est prolongée jusqu’au 1ᵉʳ janvier 2027 (avec exceptions). Cela ne touche pas les citoyens/RP, mais peut influencer des achats en famille.
- Règle anti‑flip (fédéral) : le gain réalisé lors de la revente d’un immeuble dans les 365 jours est généralement imposé comme revenu d’entreprise (pas d’exemption pour résidence principale), sauf exception liée à un événement de la vie.
Comment combiner les avantages (plan simple)
Scénario : famille achetant un condo neuf à l’extérieur du centre‑ville de Montréal en 2025 pour 540 000 $.
- Épargner avec le CELIAPP pendant 1–2 ans (en couple, possibilité d’abriter 16 000 $ en année 2 grâce au report). Demander les déductions fédérales et québécoises.
- Mobiliser la mise de fonds avec le RAP jusqu’à 60 000 $ (chacun peut retirer; combiner avec le CELIAPP). Remboursement plus tard si le retrait est dans la fenêtre de mesure temporaire.
- Demander le PAP/HPAP : famille + habitation neuve hors centre‑ville ⇒ 10 000 $ forfaitaire (si sous le plafond de prix et autres critères).
- Réclamer les crédits : 1 500 $ fédéral + jusqu’à 1 400 $ Québec = jusqu’à 2 900 $ en crédits non remboursables.
Si construction neuve : vérifier les remises TPS/TVQ (souvent déduites chez le notaire) et considérer Novoclimat/LEED pour une bonification PAP supplémentaire.
