Vous cherchez les meilleurs secteurs où investir à Montréal ? Voici cinq quartiers présentant une forte demande locative, des fondamentaux solides et des infrastructures qui soutiennent la croissance à long terme. Pour chacun, nous indiquons le prix d’achat moyen, les loyers typiques et une fourchette de rendement brut à partir des données publiques disponibles en 2025.
Méthode de calcul du rendement
Rendement brut = (12 × loyer mensuel typique) ÷ prix moyen/médian du condo.
Les loyers proviennent des données par arrondissement d’Appartogo (mises à jour au 21 août 2025). Les prix d’achat proviennent des plus récentes données 2025 de Centris/APCIQ (T1 pour les arrondissements de Montréal ; T2 pour Laval, tel qu’indiqué). Les rendements excluent frais de condo, taxes, assurances, entretien et vacance.
Comparatif express : prix, loyers et rendements bruts
| Quartier | Type d’actif privilégié | Prix moyen/médian d’un condo (2025) | Loyer typique 1 ch. | Loyer typique 2 ch. | Rendement brut (1 ch. → 2 ch.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Sud‑Ouest (incluant Griffintown & Saint‑Henri) | Condo | 558 876 $ (T1) | 1 789 $ | 2 240 $ | 3,84 % → 4,81 % |
| Plateau‑Mont‑Royal | Condo/plex en copropriété | 605 386 $ (T1) | 1 574 $ | 2 136 $ | 3,12 % → 4,23 % |
| Rosemont–La Petite‑Patrie | Condo | 592 881 $ (T1) | 1 407 $ | 2 053 $ | 2,85 % → 4,16 % |
| Verdun / Île‑des‑Sœurs | Condo | 642 215 $ (T1) | 1 452 $ | 1 763 $ | 2,71 % → 3,29 % |
| Laval‑des‑Rapides (Laval) | Condo | 354 500 $ (T2, médiane) | 1 613 $ | 1 983 $ | 5,46 % → 6,71 % |
Sources : Centris (tableaux des prix moyens 2025 par arrondissement de Montréal ; statistiques municipales pour Laval‑des‑Rapides T2‑2025). Appartogo (statistiques par arrondissement et par secteur pour Laval). Calculs MontrealRealtyaok.com.
1) Le Sud‑Ouest (Griffintown, Saint‑Henri, La Petite‑Bourgogne, Pointe‑Saint‑Charles)
Pourquoi les investisseurs l’aiment : densification rapide, proximité du centre‑ville, du canal, des cafés/restos—et un vaste bassin de jeunes professionnels. Griffintown concentre la demande locative ; Saint‑Henri/La Petite‑Bourgogne offrent souvent un meilleur ratio prix/loyer.
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Les chiffres en bref : prix moyen des condos 558 876 $ (T1‑2025) ; loyers typiques 1 789 $ (1 ch.) et 2 240 $ (2 ch.) → ~3,84 %–4,81 % brut.
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Angle infrastructures 2025 : les prochaines mises en service du REM – Réseau express métropolitain (branches Ouest‑de‑l’Île et Deux‑Montagnes) visent l’automne 2025, améliorant l’accessibilité régionale au centre‑ville. La station Griffintown–Bernard‑Landry demeure un arrêt futur (ouverture après 2027), soit un potentiel d’appréciation à moyen terme.
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À retenir pour les investisseurs : pour un cœur urbain « rentable » avec une mise en marché locative rapide, commencez ici. À Saint‑Henri/La Petite‑Bourgogne, ciblez les unités avec stationnement ou espace extérieur pour se démarquer de l’offre neuve.
2) Plateau‑Mont‑Royal
Pourquoi les investisseurs l’aiment : paysages urbains emblématiques, grande marchabilité et vacance faible grâce au flux constant d’étudiants/professionnels (McGill, UQAM, industries créatives).
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Les chiffres en bref : prix moyen 605 386 $ (T1‑2025) ; loyers typiques 1 574 $ (1 ch.) et 2 136 $ (2 ch.) → ~3,12 %–4,23 % brut.
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Angle infrastructures 2025 : pas de nouvelle station dans le Plateau cette année, mais les travaux REM au centre‑ville (McGill et Édouard‑Montpetit) resserrent les temps de déplacement régionaux, ce qui soutiendra la demande locative dans les quartiers centraux adjacents.
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À retenir pour les investisseurs : achetez pour la liquidité et la louabilité plutôt que pour le rendement net. Les petites unités bien entretenues près du métro (Laurier, Mont‑Royal) se louent souvent en quelques jours.
3) Rosemont–La Petite‑Patrie
Pourquoi les investisseurs l’aiment : rues familiales, parcs, commerces de proximité (autour du Marché Jean‑Talon). Billet d’entrée plus bas que le Plateau, avec un style de vie comparable.
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Les chiffres en bref : prix moyen 592 881 $ (T1‑2025) ; loyers typiques 1 407 $ (1 ch.) et 2 053 $ (2 ch.) → ~2,85 %–4,16 % brut.
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Angle infrastructures 2025 : le SRB Pie‑IX (service rapide par bus) est en service entre Montréal et Laval, et des phases de travaux 2025 se poursuivent vers Notre‑Dame—ce qui améliore la mobilité de l’est et soulage la ligne orange.
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À retenir pour les investisseurs : ciblez les copropriétés récentes de gabarit moyen avec plans efficaces ; les 2‑chambres « familiales » tendent vers le haut de la fourchette de rendement.
4) Verdun / Île‑des‑Sœurs
Pourquoi les investisseurs l’aiment : accès au fleuve, artère commerciale primée (Promenade Wellington), et mix d’immeubles classiques et de condos modernes sur l’Île‑des‑Sœurs.
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Les chiffres en bref : prix moyen 642 215 $ (T1‑2025) ; loyers typiques 1 452 $ (1 ch.) et 1 763 $ (2 ch.) → ~2,71 %–3,29 % brut.
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Angle infrastructures 2025 : la station REM Île‑des‑Sœurs est ouverte (depuis 2023) avec liaison directe à la Gare Centrale—un plus durable pour les locataires navetteurs de l’île.
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À retenir pour les investisseurs : rendements plus minces, mais excellente liquidité et attrait locatif. Repérez la valeur dans les unités rénovées près du fleuve ou des stations de l’église/Verdun.
5) Laval‑des‑Rapides (Laval)
Pourquoi les investisseurs l’aiment : meilleur profil rendement/prix de cette liste, forte base d’étudiants/jeunes pros, et accès direct au métro (Montmorency) avec un tunnel souterrain nouvellement ouvert reliant Espace Montmorency à la station—un exemple de développement axé sur le transport qui soutient la croissance des loyers.
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Les chiffres en bref : prix médian des condos 354 500 $ (T2‑2025) ; loyers typiques 1 613 $ (1 ch.) et 1 983 $ (2 ch.) → ~5,46 %–6,71 % brut.
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Angle infrastructures 2025 : la branche Deux‑Montagnes du REM (incluant Île‑Bigras et Sainte‑Dorothée à Laval) est en phase de tests avancés en vue d’une mise en service à l’automne 2025, renforçant le lien Rive‑Nord ↔ centre‑ville. Le SRB Pie‑IX est déjà en service vers Laval, offrant une autre option rapide interrive.
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À retenir pour les investisseurs : idéal pour viser du flux de trésorerie. Priorisez le secteur métro Montmorency / Espace Montmorency ou Concorde/Cartier pour une location plus rapide.
Ce qui soutient les opportunités en 2025
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Montée du transport structurant : les branches du REM vers l’Ouest‑de‑l’Île et Deux‑Montagnes visent l’automne 2025 pour leur ouverture, avec essais dynamiques bien avancés—un vent arrière pour la demande locative et la mobilité des talents à l’échelle métropolitaine.
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SRB bonifié : le SRB Pie‑IX est opérationnel entre Montréal et Laval (Saint‑Martin), et des travaux se poursuivent en 2025–2027 dans l’est—utile pour les locataires sans voiture.
Comment choisir selon votre stratégie
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Vous visez le rendement ? Laval‑des‑Rapides offre généralement les meilleurs rendements bruts aujourd’hui grâce à un coût d’acquisition plus bas et des loyers compétitifs.
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Vous visez l’appréciation & la liquidité ? Le Sud‑Ouest et le Plateau combinent de vastes bassins de locataires et un attrait de style de vie durable—revente plus facile et mise en location rapide.
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Vous cherchez un équilibre ? Rosemont–La Petite‑Patrie fait le pont : demande familiale/pro et pipeline sain d’immeubles de taille moyenne.
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Vous payez la « prime style de vie » ? Verdun / Île‑des‑Sœurs profite des atouts du fleuve et d’un mode de vie « sans auto » que renforce le lien REM.
Notes importantes pour investisseurs
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Brut vs net : les rendements affichés sont bruts. Le net sera inférieur après frais de condo, taxes municipales/scolaires, assurances, entretien, vacance et gestion.
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Frais de condo & cotisations spéciales : dans les secteurs centraux neufs (ex. Griffintown), budgétez prudemment pour les frais et les charges d’exploitation (ascenseurs/commodités).
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Règlements locaux : vérifiez les règlements municipaux de location dans votre arrondissement cible (ex. permis, restrictions de location à court terme).
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Micro‑localisation décisive : être à 5–7 minutes à pied d’une station de métro/REM/SRB améliore sensiblement la louabilité.
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